蘇政辦發〔2016〕93號

 

各市、縣（市、區）人民政府，省各委辦廳局，省各直屬單位：

　　為積極推進供給側結構性改革，進一步完善土地有償使用制度，提高節約集約用地水平，降低企業用地成本，助推產業轉型升級和企業提質增效，現就改革工業用地供應方式提出如下指導意見。

　　一、明確工業用地供應方式改革的總體要求

　　全面貫徹黨的十八大及十八屆三中、四中、五中全會精神和習近平總書記系列重要講話精神，牢固樹立和踐行創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，充分發揮市場在土地資源配置中的決定性作用和更好發揮政府的作用，圍繞打造具有全球影響力的產業科技創新中心和具有國際競爭力的先進制造業基地，建立符合企業發展規律、產業生命周期和產業發展方向的工業用地供應制度，提升土地資源要素生產率，為建設“強富美高”新江蘇提供有力支撐。

　　二、合理確定工業用地供應方式

　　各地要結合實際，細化產業用地分類準入標準和投入產出要求，確定工業用地各類供應方式的適用對象。在供應工業用地時，可以靈活選擇長期租賃、租讓結合、先租后讓、彈性出讓等方式。

　　（一）國家將工業用途國有建設用地使用權出租給土地使用者使用，由土地使用者與市、縣人民政府土地行政主管部門簽訂5年以上使用期限的土地租賃合同，并支付租金的行為，為長期租賃。約定的長期租賃使用期限一般不超過20年。

　?。ǘ﹪覍⒐I用途國有建設用地使用權以出租和出讓相結合的方式提供給土地使用者，由土地使用者支付出讓金和租金的行為，為租讓結合。約定的出讓或租賃使用期限一般不超過20年。

　?。ㄈ﹪覍⒐I用途國有建設用地使用權提供給土地使用者時，可以設定投入產出等條件，先以租賃方式向土地使用者供應土地，達到條件后，再以出讓方式提供給土地使用者，并由土地使用者支付租金、出讓金的行為，為先租后讓。承租人在租賃期間開發、利用、經營土地，經評估考核達到約定投入產出等條件的，可以按約定將租賃土地轉為出讓土地；未達到約定條件的，按合同約定方式處理。以先租后讓方式供應的，約定的租賃與出讓使用期限之和一般不超過30年，其中租賃使用期限一般不超過5年。

　?。ㄋ模﹪覍⒐I用途國有建設用地使用權出讓給土地使用者時，市、縣人民政府可以結合本地實際，根據產業生命周期，在法定最高出讓年限內，合理確定出讓期限，由土地使用者與市、縣人民政府土地行政主管部門簽訂一定期限的土地出讓合同并支付出讓金的行為，為彈性出讓。約定彈性出讓期限一般不超過30年。

　　以上述方式取得的工業用地，在國有建設用地使用權有償使用合同約定的使用期限內，土地使用者可經有關部門批準，建造永久建（構）筑物。在辦理工業項目核準、城市規劃許可、建設許可等手續時，土地租賃合同與土地出讓合同具有同等效用。

　　三、實行差別化的土地供應政策

　　對戰略性新興產業、先進制造業等，優先安排供地；對列入國家和省《禁止用地項目目錄》及產業政策禁止投資的工業項目，不得以任何方式供應土地；對列入國家和省《限制用地項目目錄》和產業政策控制投資的工業項目，符合規定條件的方可供地。

　　按照土地使用標準，強化對工業用地開發強度、土地投資強度等指標的管控；用地規模小于1.5公頃且適宜使用四層及四層以上配工業電梯高標準廠房的工業項目，不再單獨供地。提高土地利用效率，盤活存量工業用地，引導工業項目用地優先利用存量建設用地，使用高標準廠房。鼓勵對現有工業用地追加投資、轉型改造，合理利用地上地下空間。對符合規劃、不改變用途的現有工業用地，通過廠房加層、老廠改造、內部整理等途徑提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。

　　四、嚴格規范工業用地供應程序

　　以長期租賃、租讓結合、先租后讓、彈性出讓方式供地，應采用招標、拍賣、掛牌方式。

　　市、縣國土資源主管部門應會同發展改革、經濟和信息化、住房城鄉建設、規劃等部門編制工業用地供地方案。供地方案應明確供應方式、四至面積、租金標準或出讓價格和相關約束條件，經市、縣人民政府批準后由市、縣國土資源主管部門實施。

　　以先租后讓方式取得且投入產出水平等達到合同約定的工業用地，承租人在租賃期內可以向市、縣國土資源主管部門提出申請，將其租賃用地轉為出讓用地。市、縣國土資源主管部門與原承租人簽訂出讓合同，辦理協議出讓手續。

　　五、強化工業用地出讓價格和租金管理

　　工業用地租讓結合、先租后讓、彈性出讓的出讓價格應當符合國家和省地價評估技術要求，按照折算后不低于出讓時國家規定的工業用地出讓最低價標準的原則確定。工業用地租讓結合、先租后讓、彈性出讓的出讓起始價格，依照基準地價對應的最高使用期限進行年期修正?？蒲醒邪l類工業用地出讓價格可以按照不低于工業用地出讓最低價標準120%的原則確定。土地使用者可在規定期限內，按合同約定，分期繳納土地出讓價款，降低工業企業用地成本。

　　市、縣人民政府應依據工業用地基準地價，確定長期租賃、租讓結合、先租后讓的租金標準、調整方式和繳付辦法，并向社會公開；租金標準應根據市場情況，原則上每3年調整1次。

　　六、完善工業用地合同約束內容

　　工業用途國有建設用地使用權有償使用合同應符合國家和省招標、拍賣、掛牌出讓和租賃工業用地的相關規定，并明確以下內容：

　?。ㄒ唬┊€均投資強度、產值、納稅金額等應當納入供地合同，具體標準由各地結合實際制定。

　?。ǘ┫茸夂笞尩?，應當明確約定租賃土地轉為出讓土地的投入產出等條件，以及未達約定條件的處置方式。

　　（三）租讓結合的，出讓和租賃期限應當一致。

　　（四）工業用地有償使用期限屆滿，土地使用者需要繼續使用的，以出讓方式取得土地的應當至遲于屆滿前1年申請續期，以租賃方式取得土地的應當至遲于屆滿前6個月申請續期；除因社會公共利益需要收回土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當按規定重新簽訂有償使用合同。土地使用者未申請續期或續期未獲批準的，工業用地出讓（租賃）使用期限屆滿后土地使用權由國家無償收回，并根據合同約定處置地上建（構）筑物及其他附著物。

　?。ㄎ澹└鞯乜梢越Y合實際，探索實行履約保證金制度。

　?。┳赓U合同應當明確承租土地使用權依法轉租、轉讓或抵押的條件。

　　七、加強和改進工業用地綜合評估考核工作

　　市、縣人民政府要結合本地實際，依據國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃、產業政策、供地政策、土地使用標準、環境保護和產業生命周期等，建立工業項目準入、投入產出績效等綜合評估考核制度。

　?。ㄒ唬┙㈨椖坑玫鼐C合評估機制。市、縣人民政府組織發展改革、經濟和信息化、財政、稅務、國土資源、商務、環保、規劃、統計等相關部門，在產業類型、投資規模、稅收產出、資源消耗、技術創新等方面對工業項目進行綜合評估。經綜合評估符合準入標準可以供地的，根據項目具體情況提出約束性土地使用條件，并在有償使用合同中予以明確。

　?。ǘ嵭卸嗖块T綜合考評制度。市、縣人民政府應制定工業用地投入產出績效評估考核實施辦法，明確工業用地投入產出績效評估要求。發展改革、經濟和信息化、財政、稅務、國土資源、商務、環保、規劃、統計等部門要各司其職、協同配合，按照“誰提出標準、誰評估考核、誰履責監管”的原則，依據有償使用合同約定，分別在達產階段（達產評估考核）、達產后每3－5年（過程評估考核）、租賃或出讓期限到期前1年（到期評估考核）等階段組織評估考核，考核結果建檔備查。

　　（三）加大建設用地全程監管力度。以監督監管有償使用合同的履約行為為重點，通過信息公示、預警提示、開竣工申報、現場巡查、竣工驗收、建立用地誠信檔案等手段，有效預防和嚴肅查處閑置土地，實現對建設用地批后開發利用的全程監管。

 

　　江蘇省人民政府辦公廳

　　2016年8月31日